Станет ли Сибирь малоэтажной?

70% новостроек в России к 2020-му году должны быть малоэтажными. На таких показателях настаивает Минрегионразвития. Федеральные власти на самом высшем уровне продвигают идею возрождения в стране «фамильных усадеб». Каковы шансы Сибири в ближайшие годы стать малоэтажной, а сибиряков — обзавестись собственным «домом на земле»?

Мечта в дальнем ящике
Как показывают опросы, идея «фамильного» дома привлекает многих.  Однако потенциальные расходы на его обслуживание заставляют большинство отложить ее на «дальнюю полку» своих несбыточных мечтаний. Поддержание «городского» комфорта в собственном доме в нежаркой Сибири — занятие дорогостоящее. 

Впрочем, снизить эксплуатационные затраты, по мнению специалистов, вполне реально. Например, если строить не разрозненные «домики», а поселки — с единой инженерной и транспортном инфраструктурой. И применять  современные технологии малоэтажного строительства — то же канадское каркасно-панельное домостроение. «Такой дом лучше удерживает тепло и прогревается за два-три часа. Тогда как кирпичный — за сутки-двое, — говорит генеральный директор строительной компании «Зодчий» Владимир Шабунин. – Однако каркасно-панельное домостроение требует точного соблюдения технологии и не терпит разгильдяйства. Только тогда можно получить желаемый эффект». 

Земельный вопрос
Еще одно препятствие на пути развития малоэтажного строительства — земельный вопрос. Земли-то на сибирских просторах хватает, но большая часть подходящих для застройки площадей относится к землям сельхозназначения. Их перевод в категорию жилого фонда — дело хлопотное и небыстрое. По мнению застройщиков, процесс нередко затягивается искусственно: местные власти подогревают интерес предпринимателей, чтобы потом продать землю подороже. Результат — цена «квадрата» в будущих домах растет как на дрожжах. 

Впрочем, в России есть редкие примеры и другой земельной политики. «В Белгородской области, где в год строится более полутора миллионов квадратных метров «малоэтажки», власти приняли решение давать землю под индивидуальную застройку практически бесплатно, — рассказывает президент Союза «Малоэтажная Сибирь» Дмитрий Шендеров. — Нужно лишь оплатить госпошлины за услуги межевания и оформления кадастровых паспортов. Плюс единовременный целевой взнос на развитие инфраструктуры — 30–70 тысяч рублей. Взамен индивидуальный застройщик обязывается в течение двух лет приступить к строительству дома, а через пять — ввести его в эксплуатацию. Продавать участок разрешается только через семь лет. Это сняло вопрос спекуляции с землей и дало мощный толчок развитию индивидуального строительства». 

Дефицитный товар
Желающих жить постоянно без благ цивилизации даже в самых красивых местечках и на очень недорогих «квадратах» немного. А подготовленные к строительству малоэтажного жилья для постоянного проживания участки — товар остродефицитный. Их «особые приметы» — подведенное электричество, центральный водопровод и канализация, хорошие подъездные дороги. И социальная инфраструктура в шаговой или хотя бы мобильной доступности: школы, магазины, детсады, больницы, спортзалы и так далее. 

Желания и возможности
Создавать комфортное «приложение» к земле закон обязывает местные власти и на бюджетные средства. Однако своих денег у большинства субъектов и муниципалитетов на это не хватает. А для их «выбивания» из федеральной казны в рамках разных госпрограмм часто нет желания и энергии. «Сегодня ничто не стимулирует местные органы власти к решению проблемы индивидуального малоэтажного строительства», — считает председатель Союза промышленников и предпринимателей Красноярского края Михаил Васильев. 

Решать вопросы застройщики в основном пока вынуждены самостоятельно. Расходы на создание инженерной инфраструктуры составляют около 25% себестоимости строительства — вместо 7% в городских многоэтажках. 
Все это серьезно сужает круг потенциальных домовладельцев. И почти сводит на нет интерес крупных застройщиков. Но только они способны строить не отдельные усадьбы, а коттеджные поселки. Без создания же такой комплексной застройки серьезно увеличить объемы малоэтажного строительства, по мнению специалистов, просто невозможно.    

Ценные метры
Средняя цена квадратного метра в коттеджном поселке в пригороде Красноярска сегодня сопоставима со стоимостью «квадрата» в городском многоэтажном доме краевого центра: около 50 тысяч рублей. 
«Значительно увеличить объемы малоэтажной застройки мы сможем, только если квадратный метр будет стоить 20-35 тысяч рублей, а дом целиком — от двух до пяти миллионов, — считает Дмитрий Шендеров. — Такое жилье можно назвать доступным. Кто-то скажет, что это невозможно. Но я сам видел в Белгородской области кирпичный дом площадью около 200 м с хорошей отделкой, в районе с развитой инфраструктурой. И с ценой квадратного метра 27-32 тысячи рублей».

Подождем?
«Чтобы найти деньги на подготовку земельных участков для индивидуального строительства, нужно сначала понять, где именно и когда такие участки будут востребованы», — парируют чиновники. Ответить на эти вопросы призваны схемы территориального планирования муниципальных районов. Они сейчас активно готовятся по всей Сибири. В Красноярском крае, например, для большинства территорий кадастровые планы  сформированы.
Однако даже при наличии генпланов и доброй воли местных властей ждать быстрого решения проблемы специалисты не советуют. На создание инфраструктуры может уйти пять-десять лет. 

Михаил Васильев, председатель Союза промышленников и предпринимателей Красноярского края

— Начнем ли мы строить малоэтажное жилье в Сибири в промышленных объемах? Вряд ли. Думаю, что в ближайшие годы «малоэтажка» не сможет всерьез конкурировать с многоэтажной застройкой. Одна из причин – низкая энергетическая эффективность: отапливать частный дом значительно дороже, чем многоквартирный. 
Однако желание людей жить «на земле» будет стимулировать спрос на малоэтажное строительство. Вопрос лишь в уровне комфорта. Жилье с полноценной инженерной и социальной инфраструктурой по определению не может быть дешевым. Хотя появляются новые подходы к малоэтажному строительству, создаются новые технологии. И, возможно, мечта о своем доме с ценой квадратного метра в 20 тысяч рублей когда-нибудь станет реальностью.

Владимир Шабунин, генеральный директор строительной компании «Зодчий»

— Нарождающийся средний класс в России заинтересован в загородном жилье. Но при условии, что оно будет достойного качества, с хорошим обустройством и доступной инженерной и социальной инфраструктурой. По сути, речь идет о строительстве возле уже имеющихся поселений. И люди все чаще строят индивидуальные дома для постоянного проживания за городом: у нашей компании таких заказчиков сейчас около 30%. 
Однако пока для развития качественной малоэтажной застройки в большинстве регионов страны делается слишком мало. В основном все остается на уровне деклараций чиновников. А там, где власти предпринимают более активные действия, например, в Белгородской и Кемеровской областях, развивается в основном индивидуальная застройка. О комплексной застройке речь почти не идет. Но только такое комплексное решение проблемы способно реально повлиять на объемы и доступность малоэтажного строительства. Не думаю, что ситуация в ближайшее время изменится.

Дмитрий Шендеров, президент Союза «Малоэтажная Сибирь»

— Развитие сегмента малоэтажного строительства в первую очередь зависит от степени заинтересованности первых лиц региональных властей. Такой пример мы видим в Белгородской области, где отказались от государственной поддержки многоэтажного домостроения и сосредоточились на «малоэтажке».
В ряде регионов СФО сегодня разрабатываются свои программы развития малоэтажного строительства. В Тюмени «малоэтажка» строится как социальное жилье для молодых специалистов. Новосибирской области удалось получить поддержку на федеральном уровне — финансирование для создания инженерной инфраструктуры. Это позволило снизить себестоимость квадратного метра. 
Нужна координация действий — это самое главное. Думаю, кардинально изменить ситуацию можно, если на уровне регионального правительства появится лицо, которое будет отвечать за развитие малоэтажного строительства. Поможет льготное кредитование строительства жилья, например, в рамках создания корпоративных поселков. Такой опыт в России есть.

Автор: Наталья Дёмшина